こんにちは。

家族のために戦う不動産投資家・桜木大洋です。

これから不動産投資を始めたい

興味はあるけれど基礎から学んでみたい

そんな方のために

これ以上ないくらい

やさしい言葉を使って

不動産投資の基礎知識を解説しています。

 

今日のテーマは「不動産賃貸業の管理費について その２」を解説します。

 

先日は「家賃管理」の費用についてお話ししました。

 

PM

Property Management

プロパティ・マネジメント

と呼ばれ、家賃全体の３％〜５％が一般的です。

 

この他にもう一つ、かかる管理費があります。

 

それは「建物管理」です。

 

横文字では

BM

ビル・マネジメント

の略です。

 

外車のブランド名でもありませんので

ウケを狙っても無駄でしょう。

 

建物管理の代表的なものは

清掃費

です。

 

木造アパートの場合には

だいたい家賃管理費としてかかる

３％〜５％の中に含まれている場合もありますが、

 

鉄骨造やRCマンションになると規模も大きいため

清掃会社に外注するケースもあります。

そうなると別料金が発生します。

 

場所によってはシルバー人材サービス系の会社が

請け負うこともあり、

おじいさんやおばあさんが丁寧に仕事をしてくれるので

これは助かります。

 

また、共同住宅では、

建築基準法・消防法等の法律で定められた

定期点検を実施することが義務付けられています。

 

検査をする人は有資格者に限られ、

市区町村や消防署などの各機関に

検査結果を報告することになっています。

 

つまり、これはなかな自分ではできませんし、

つい忘れがちになってしまいますので

注意が必要です。

 

５階建て以上の建物の安全点検や

エレベーター保守点検

消防設備点検

 

はそれぞれ年に１回程度の割合で

必ず実施しなければならず、

目安として家賃収入の７％〜１０％程度の

費用になってきます。

 

忘れずに、と申し上げましたが

基本的にはちゃんとした管理会社に頼んでおけば

その都度　申し出がありますので

「またお金がかかる！」

と言わずにしっかりと対応しておけば

大丈夫です。

 

この他には最近

セキュリティ費用

もかかるようになり、

SECOM とか ALSOK など

防犯対策もやっておくと

入居者さんが安心して

この部屋に住みたいな

と思ってくれるので

これも必要経費のうちです。

 

ちょっと細かい話になりましたが

物件を購入するときには

つい「家賃収入」だけに目が行きがちだけれど

実は

「家賃管理」と「建物管理」の

二つの管理費があり、

合計でだいたい家賃収入総額の１０％〜１５％

多いときには２０％

さらに北海道などの雪深い地では

プラス除雪費用が５％くらい

かかると考えておくべきです。

 

これが賃貸物件運営の現実ですので

あまり楽観的な皮算用をしない方が

経営者として賢明です。