こんにちは。

家族のために戦う不動産投資家・桜木大洋です。

これから不動産投資を始めたい

興味はあるけれど基礎から学んでみたい

そんな方のために

これ以上ないくらい

やさしい言葉を使って

不動産投資の基礎知識を解説しています。

 

今日のテーマは「不動産賃貸業の管理費について その2」を解説します。

 

先日は「家賃管理」の費用についてお話ししました。

 

PM

Property Management

プロパティ・マネジメント

と呼ばれ、家賃全体の3%〜5%が一般的です。

 

この他にもう一つ、かかる管理費があります。

 

それは「建物管理」です。

 

横文字では

BM

ビル・マネジメント

の略です。

 

外車のブランド名でもありませんので

ウケを狙っても無駄でしょう。

 

建物管理の代表的なものは

清掃費

です。

 

木造アパートの場合には

だいたい家賃管理費としてかかる

3%〜5%の中に含まれている場合もありますが、

 

鉄骨造やRCマンションになると規模も大きいため

清掃会社に外注するケースもあります。

そうなると別料金が発生します。

 

場所によってはシルバー人材サービス系の会社が

請け負うこともあり、

おじいさんやおばあさんが丁寧に仕事をしてくれるので

これは助かります。

 

また、共同住宅では、

建築基準法・消防法等の法律で定められた

定期点検を実施することが義務付けられています。

 

検査をする人は有資格者に限られ、

市区町村や消防署などの各機関に

検査結果を報告することになっています。

 

つまり、これはなかな自分ではできませんし、

つい忘れがちになってしまいますので

注意が必要です。

 

5階建て以上の建物の安全点検

エレベーター保守点検

消防設備点検

 

はそれぞれ年に1回程度の割合で

必ず実施しなければならず、

目安として家賃収入の7%〜10%程度の

費用になってきます。

 

忘れずに、と申し上げましたが

基本的にはちゃんとした管理会社に頼んでおけば

その都度 申し出がありますので

「またお金がかかる!」

と言わずにしっかりと対応しておけば

大丈夫です。

 

この他には最近

セキュリティ費用

もかかるようになり、

SECOM とか ALSOK など

防犯対策もやっておくと

入居者さんが安心して

この部屋に住みたいな

と思ってくれるので

これも必要経費のうちです。

 

ちょっと細かい話になりましたが

物件を購入するときには

つい「家賃収入」だけに目が行きがちだけれど

実は

「家賃管理」と「建物管理」の

二つの管理費があり、

合計でだいたい家賃収入総額の10%〜15%

多いときには20%

さらに北海道などの雪深い地では

プラス除雪費用が5%くらい

かかると考えておくべきです。

 

これが賃貸物件運営の現実ですので

あまり楽観的な皮算用をしない方が

経営者として賢明です。

 

 

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