こんにちは。

家族のために戦う不動産投資家・桜木大洋です。

これから不動産投資を始めたい

興味はあるけれど基礎から学んでみたい

そんな方のために

これ以上ないくらい

やさしい言葉を使って

不動産投資の基礎知識を解説しています。

 

今日のテーマは「不動産賃貸業の売り上げについて」

不動産賃貸業における売り上げとは

スバリ、家賃収入です。

 

ざっくり言ってこれだけなのですが、

せっかくの機会ですから

もう少し細かく見ていきましょう。

 

実際に賃貸物件に住まわれた経験のある方は

よくご存知だと思いますが、

家賃の他に

共益費

というものがあります。

 

これは主に

共用スペースを維持するための費用

例えば

エレベーターの管理

階段・公共スペースの清掃

セキュリティ関連の設備維持

などです。

 

この共益費を家賃に含めるところもありますが、

一般的には別で設定されます。

 

家賃　49,000円＋共益費5,000円＝54,000円

がその部屋を借りている人が月々に支払う金額とした時、

家賃　54,000円＋共益費　0円＝54,000円

でも、売り上げは全く同じです。

 

しかし、家賃を54,000円とするのと、49,000円にするのとでは

ユーザーがインターネットで部屋探しをする際

「50,000円以下」の条件を設定されると

共益費込み家賃の54,000円

は検索されなくなってしまいます。

 

ですので、家賃と共益費はできるだけ分割して表記される方が

おすすめですし、中には家賃を下げて共益費を上げる

という裏ワザによって、家賃設定を安く見せている物件もあります。

 

これはあくまでもユーザー検索上のハードルを下げるだけで、

実際の契約時には合計金額をきちんと意識されますので

別にダマしているわけではありません。

 

もう一つの観点では

競合物件との家賃比較の際は、共益費まで合計した金額を

把握しておかないと、フェアな比較にならない、ということです。

 

そして、家賃＋共益費は「非課税」です。

本来、売上のある事業者は、消費者に代わって

国に消費税を収める義務が発生しますが、

家賃には消費税がかからないので、その手間もありません。

他の事業では、

売上ー消費税＝収入

となりますが、

家賃収入においては

売上＝収入

となります。

 

このこと自体は、別に金銭的な損得はありませんが、

納税の手間がない分だけ、作業上の負荷は軽減されています。

 

但し、「駐車場代」には消費税がかかります。

駐車場が付いている物件では、納税義務が生じます。

ですので、駐車場代をもらう時には

＋消費税分ももらっておかないと

オーナーが自腹を切る羽目になってしまうのです。

 

しかしこの場合、駐車場が家賃に含まれていると

事実上分割できないので

消費税がかからないと見なされることも可能です。

 

その辺の細かいことは、税務署もしくは税理士さんに

確認してみてください。

 

収益物件を購入する際、

その物件からどれだけの売上があるか

を「利回り」で表記されますが

その利回り計算のベースとなる「売上」は

・家賃

・共益費

・駐車場代

の３項目の合計となります。

 

「家賃」と「共益費」が「売上の合計」なので

この２つを明確に把握しておくこと。

そして「駐車場代」からは、原則として消費税が徴収されること。

 

ここをよく理解した上で、

物件データを見ていきましょう。