こんにちは。

家族のために戦う不動産投資家・桜木大洋です。

これから不動産投資を始めたい

興味はあるけれど基礎から学んでみたい

そんな方のために

これ以上ないくらい

やさしい言葉を使って

不動産投資の基礎知識を解説しています。

 

今日のテーマは

「金融機関が高く評価する物件とは?」

についてお話しします。

 

 

それはズバリ、物件の価値が高い不動産です。

 

「物件の価値」というのは、

物件価格とは違います。

 

1.土地が広い

2.土地の値段が高い

3.建物が古くない(25年以下)

4.木造よりも鉄骨造、鉄骨造よりもRC造

5.いつも満室に近い状態

 

といったところです。

 

「なぜか」ということを、銀行の立場になって考えてみましょう。

1.万が一返済できなかったら物件を売却して返済に充てる

 

つまり、売却時に土地や建物の価値が相応であることが必要ですね。

このため、

土地の広さや1㎡の値段(国税庁が毎年決めています)、

建物の新しさ

頑丈な構造(法律で「耐用年数」が定めれられています)

が重要になってきます。

 

2.安心して返済できる物件である

 

つまり、収益が安定している(=継続した家賃収入が見込める)ということになります。

このため

空室があまり多いと、この先も家賃が入らないのではないか、

そうなると物件以外からの収入を返済に充てなければならなくなる

それでは銀行としても不安だ

となります。

だから駅や学校の近くなど、住宅需要が高そうなエリアが望ましいです。

 

 

上記の要素に反する場合、融資は受けられないか、

というと

決してそうではありません。

あくまでも「理想」であり、

そんな物件ばかりでないことは

金融機関側もわかっていますので

ケース・バイ・ケースで

臨機応援に対応していくのです。

 

 

 

めぼしい物件を見つけたら

その物件の資料を金融機関に持ち込み

いくらを

何パーセントの金利で

何年間

融資してくれるのか

という審査を申し込みます。

 

それから2週間〜1ヶ月くらいの期間を要した後

最終的な回答があります。

 

この時、もしも結論が”NO”だったら、

なぜ断られたのか、

理由を聞きましょう。

 

融資できない=金融機関の条件に合わないのはn

物件の収益性なのか

個人の属性なのか

それともそれ以外に何かあるのか。

 

これらを把握していることで、

次にとるべき行動・狙うべき不動産の条件が

変わってくるのです。

 

しかしこの課題は

 

こういう金融機関の「考え方」というのは

いくら本を読んでも人から話を聞いても

残念ながらブレイクスルーは難しいということです。

 

金融機関を理解するためには

自分で直接訪問し、

担当者や支店長とコンタクトを

取ることが必要です。

 

肌で感じること

 

が、この先いろんな局面で

役に立つのです。

 

金融機関に対しては、

人から聞いたことを鵜呑みにせず、

諦めずに何度でも立ち向かうことが

必須のアクションですね。

 

 

 

 

 

 

 

 

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