こんにちは。

家族のために戦う不動産投資コンサルタント・桜木大洋です。

 

不動産投資に興味があり、

できるだけ基本的なことから学んでいきたい

という方のために

極めてやさしく基礎知識を解説しています。

 

今日のテーマは「フルローン」。

 

不動産投資では融資がつきものですので

「ローン」には敏感になった方が良いです。

 

例えばめぼしい物件を見つけた時

その物件を買うために

どのくらい融資をしてもらえるか

ということを金融機関に尋ねます。

 

その金融機関が

「あなたがこの物件を買うために

1.⚪️万円を

2.金利⚪️%で

3.⚪️年間

貸してあげましょう」

というのが「ローン」ですね。

 

 

「そりゃ、住宅ローンでも同じでしょ」

と感じるかもしれませんが、全然違います。

 

不動産投資においては

1.融資額 2.金利 3.融資期間

がその後の賃貸経営に

ものすごく影響を及ぼすのです。

 

今日はそのうちの「融資額」について。

 

大抵の金融機関は

物件価格の7〜8割程度の額を融資する

というのが一般的です。

 

つまり、2割〜3割は自己資金を出して

残りの部分を融資で購入する

というパターンです。

 

これは非常に優等生的な買い方ではありますが、

もしも2割の自己資金が所持金の全額だった場合

その物件を買うと「一文なし」

になってしまいますね。

 

それでは万が一、他に入用があった時に困りますし

次に物件を買うにはまたゼロからお金を貯めなければなりません。

 

そこで不動産業界では

「フルローン」

を希望する人が出てきます。

 

フルローンとは、

物件価格の満額=フル

を融資してくれるケースを言います。

 

この場合、

物件価格=融資額ですので

自己資金があっても

保存しておくことができます。

 

なぜこんなことがあり得るのか

というと、

金融機関がその物件に高い評価をつけるからです。

 

融資を申し込むと

金融機関がその物件を「審査」します。

 

一年でどのくらい収益を上げられるか

10年・20年・30年後はどうか

もしも返せなくなった時、売却するといくらで売れるか

 

といったことを評価するのです。

 

その評価を参考にして

「融資額」が決まります。

 

ですので

金融機関の評価が高いと

それだけ高い融資額を得ることができます。

 

さらに、物件を購入する際には

・不動産取得税

・不動産登記費用

・仲介手数料

など、だいたい物件価格の7%程度の

「諸経費」がかかります。

 

もしも物件の評価が高い場合には

物件価格をさらに上回る融資をしてくれて

この「諸経費」まで賄えてしまうことがあります。

これを「オーバーローン」といいます。

 

オーバーローン、ということは

まさに「1円も使わずに」

不動産事業を行うことを意味します。

 

私はこの方法をずっと続けており、

現在3棟で合計7億円の融資を受けてもらっていますが、

未だに1円も自分のお金を使っていません。

 

それでも毎月の家賃で借金を返済し、

かつ毎月150万円程度のキャッシュを得ております。

 

これが不動産投資の素晴らしいところ。

 

でもフルローンやオーバーローンを得るためには

相当、価値の高い物件を見つけなければなりません。

 

そういう物件はみんなが欲しいし

価値の高い物件は

現金を持っている人の方が

融資審査が通りやすいため

あっという間に売れてしまうこともあります。

 

ですので

自己資金を持たない投資家は、

フルローンやオーバーローンが可能な物件を

粘り強く探し

見つけたら即、購入に動く

ということが必要なのです。

 

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