こんにちは。
家族のために戦う不動産投資コンサルタント・桜木大洋です。
不動産投資に興味があり、
できるだけ基本的なことから学んでいきたい
という方のために
極めてやさしく基礎知識を解説しています。
今日のテーマは「フルローン」。
不動産投資では融資がつきものですので
「ローン」には敏感になった方が良いです。
例えばめぼしい物件を見つけた時
その物件を買うために
どのくらい融資をしてもらえるか
ということを金融機関に尋ねます。
その金融機関が
「あなたがこの物件を買うために
1.⚪️万円を
2.金利⚪️%で
3.⚪️年間
貸してあげましょう」
というのが「ローン」ですね。
「そりゃ、住宅ローンでも同じでしょ」
と感じるかもしれませんが、全然違います。
不動産投資においては
1.融資額 2.金利 3.融資期間
がその後の賃貸経営に
ものすごく影響を及ぼすのです。
今日はそのうちの「融資額」について。
大抵の金融機関は
物件価格の7〜8割程度の額を融資する
というのが一般的です。
つまり、2割〜3割は自己資金を出して
残りの部分を融資で購入する
というパターンです。
これは非常に優等生的な買い方ではありますが、
もしも2割の自己資金が所持金の全額だった場合
その物件を買うと「一文なし」
になってしまいますね。
それでは万が一、他に入用があった時に困りますし
次に物件を買うにはまたゼロからお金を貯めなければなりません。
そこで不動産業界では
「フルローン」
を希望する人が出てきます。
フルローンとは、
物件価格の満額=フル
を融資してくれるケースを言います。
この場合、
物件価格=融資額ですので
自己資金があっても
保存しておくことができます。
なぜこんなことがあり得るのか
というと、
金融機関がその物件に高い評価をつけるからです。
融資を申し込むと
金融機関がその物件を「審査」します。
一年でどのくらい収益を上げられるか
10年・20年・30年後はどうか
もしも返せなくなった時、売却するといくらで売れるか
といったことを評価するのです。
その評価を参考にして
「融資額」が決まります。
ですので
金融機関の評価が高いと
それだけ高い融資額を得ることができます。
さらに、物件を購入する際には
・不動産取得税
・不動産登記費用
・仲介手数料
など、だいたい物件価格の7%程度の
「諸経費」がかかります。
もしも物件の評価が高い場合には
物件価格をさらに上回る融資をしてくれて
この「諸経費」まで賄えてしまうことがあります。
これを「オーバーローン」といいます。
オーバーローン、ということは
まさに「1円も使わずに」
不動産事業を行うことを意味します。
私はこの方法をずっと続けており、
現在3棟で合計7億円の融資を受けてもらっていますが、
未だに1円も自分のお金を使っていません。
それでも毎月の家賃で借金を返済し、
かつ毎月150万円程度のキャッシュを得ております。
これが不動産投資の素晴らしいところ。
でもフルローンやオーバーローンを得るためには
相当、価値の高い物件を見つけなければなりません。
そういう物件はみんなが欲しいし
価値の高い物件は
現金を持っている人の方が
融資審査が通りやすいため
あっという間に売れてしまうこともあります。
ですので
自己資金を持たない投資家は、
フルローンやオーバーローンが可能な物件を
粘り強く探し
見つけたら即、購入に動く
ということが必要なのです。
いいね!しよう