こんにちは。
家族のために戦う不動産投資家・桜木大洋です。
不動産投資の目標を設定したり、結果を得ていくようになっていくと
それは当然「数値」で表されます。
その中で、最もインパクトがあるのは
「資産」ですね。
これは、いくらの物件を購入したか
によります。
例えば１億円の物件を購入したら
その価値が下がらない限り
「資産１億円」です。
もしくは価格が上がることもありますので
売却した時に１億円以上になるならば
その分だけ上乗せした資産を持っていることになります。
しかし、もっと厳しい見方をすると、
その１億円の資産を得るために
融資はどのくらい受けたのか、
ということもポイントになり、
１億円の資産を得るために
１億円の融資を受けたのなら
プラスマイナスゼロ
ということになります。
資産 − 負債
税務署と金融機関はこういう見方をします。
しかもその資産は
「減価償却」といって
建物部分は税金計算用に
年々価値を減らしていく決まりになっていますので
年が経つにつれて、
帳簿上の価値は下がっていきます。
そこへきて
借金を返済する（減らす）スピードが遅いと
資産 ー 負債
が「マイナス」になってしまい、
「負債を背負っている人」
として評価されることになります。
こうなると
銀行はなかなかお金を貸してくれにくくなってきます。
でも、もう一度話を戻すと
１億円で買った物件が
１億円で売れるなら、
１億円の資産と言っても間違いではないのです。
収益不動産の場合、
「不動産鑑定」というカテゴリーがあり、
その物件の価値を客観的に把握するために
土地の価格
建物の価格
をきちんとしたデータベースに基づいて
算出する方法があります。
自分でもできる方法と
専門家に測定してもらう方法があり、
それぞれにいくつかのやり方がありますので
少しずつ覚えていけば良いと思います。
ざっくりと考えるならば
中古のマンションは
買った後でもそれほど価値は落ちない
と覚えておくと良いでしょう。
一方、
新築のワンルームマンション
新築の木造アパートは
買った途端にガクッと価値が下がる
と思っておくと無難です。
なぜなら「新築」は
建築費が高い上に
営業経費としての広告料が大きく上乗せされているケースが多く
実際の物件の価値に、他の経費がプラスされているからです。
当然ながら、所有した後は物件の価値だけで評価されるので、
その金額は下がってしまうワケです。
購入時や売却時の実質的な金額 で言う時には
「総資産」
という言葉を使い、
資産ー負債 を算出して
帳簿上の数値で表現する場合には
「純資産」
で表すのが正確です。
２棟目・３棟目をスムーズに買い進めるためには
資産背景を強くする必要がありますので
総資産ではなく、できるだけ純資産を増やせるように
留意点を学んでいくことが賢明ですね。
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