不動産投資をする上で、必ず聞く言葉に「利回り」があります。

利回りとは、通常、銀行に預金した時に、

何%の利息がつくのか

ということを言いますね。

 

例えば100万円を預けたとして、

その預金が 年利0.02%だった場合、

一年後には100万円×0.02%=200円

の利息がついて

合計1,000,200円

が手元に残ります。

 

これを預金の「利回り」と言います。

 

収益不動産でいう「利回り」は

いくらで購入した物件が、

1年後にいくらの収入を生み出すか

という観点で計算します。

 

例えば1,000万円の物件を購入し、

満室だった場合に

年間100万円の家賃収入が入ってくるとします。

 

1,000万円の物件が

100万円を生み出す

のですから、そう、

10%の利息がついたのと

同じことですね。

 

これが収益不動産でいう「利回り」なのです。

 

1,000万円の物件で

利回りが8%なら、

家賃収入が年間80万円 ある

 

利回り6%なら

家賃収入が年間60万円 ある

ということになります。

 

できるだけ安い物件価格で、

できるだけ高い家賃収入を得る

ことが理想ですから、

当然「利回り」は

高い方が良いのです。

 

1棟マンションの場合、

数年前でしたら

利回り12%以上のものがたくさんありました。

でも今は物件価格が高騰し、

7〜8%台がやっとです。

 

都心になってくると、

家賃収入に比べて物件価格が高い

つまり、「利回り」が低くなる一方ですので

なかなかお金が貯まりません。

 

ワンルームマンションや新築アパートなども

比較的「利回り」は低い方です。

これは常に、物件価格が高いことに連動します。

 

家賃の額はそれほど上がったり下がったりしないものですので、

売買時の価格が高くなると

「利回り」は低くなり、

売買時の価格が安くなると

「利回り」は高くなります。

 

今は不動産市場が活況を迎え、海外からも投資家が日本へやってきて

自国の投資案件よりも日本の不動産を購入した方がまだ「利回り」が高い、

とのことで、高額な日本の不動産をどんどん手に入れているそうです。

 

特に中国や台湾の富裕層・投資家が進出しています。

 

ですので私たちのようなサラリーマン投資家にとって

利回りの高い物件に出会うことが

かなり難しくなりました。

 

少しでも良い物件は、あっという間に売れてしまいます。

 

だからこそ

いざという時(=情報を得た時)に備えて

購入すべきか見送るべきか

すぐに判断できる力を養っておく力が大切です。

 

さらにこの「利回り」は

物件の部屋が全て満室の状態の時の家賃収入

を表していますので、

実際には退去があったり

修繕が必要になってくると、

 

収入が減り

出費が増えるので

 

実質上の利回りは

さらに低くなってしまうのです。

 

従って、物件資料の「利回り」を見るときは、

この点に注意しておくことが大事ですね。

 

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