こんにちは。

家族のために戦う不動産投資コンサルタント・桜木大洋です。

 

誰にでもわかりやすい

不動産投資の解説を試みています。

 

今回はお手軽な「ワンルーマンション」に続き、

２番目にお手軽な「木造アパート」について解説します。

 

「木造」というのは読んで字のごとく

木でできたアパートです。

 

築年数が古い（＝築古　ちくふる）物件だと

1,000万円台からありますので

価格としては比較的購入しやすい種類です。

 

修繕も安価でできますので

取得後の経費が低く抑えられる点がメリットです。

 

ですが、注意点もいくつかあります。

 

まず、築古の木造アパートは

賃料が安く、収益が見込みにくいです。

ボロくなると目も当てられないほど

ひどい状況のものがあるので、

しっかりとリフォームする力が必要になります。

 

その代わり、安く購入して必要最低限のリフォームをすれば

家賃を上げて、満室になり、

収入を増やす可能性が出てきます。

 

ですので、築古の木造アパートは

どちらかというとベテランの不動産投資家に向いています。

 

物件価格自体が安くても、リフォーム費用込みで

取得価格、利回りを計算することが必要です。

 

金融機関もなかなか十分な融資をしてくれないので

ある程度現金を持っていなければなりません。

 

一方、最近は新築の木造アパートを販売する業者が増えてきました。

新築は金融機関も安心して融資をしてくれやすい物件で、

自己資金がほとんどなくても

サラリーマンの信用でほぼ全額の融資を受けられます。

 

新築の木造アパートは6,000万円〜８,000万円台のものが多く、

利回りは７〜８％。

取得後も当分の間、ほとんど修繕費がかからないので

賃料収入から定額の返済金と管理費を引いた金額が

手残りになる

という非常にわかりやすい物件です。

 

しかし、新築木造アパートにも注意点があり、

家賃が高目に設定されるので、

一旦退去されるとガクッと下がる。

つまり予定していた収入が減る可能性が高いです。

 

そして、新築は購入時点での資産価値が高い分

所有して数年経つと、だいたいその価値が下がります。

 

購入金額のほぼ全額の融資を受けて買ってしまうと

負債がなかなか減らず、資産価値も下がるので

金融機関からは「負債を背負っている人」とみなされ、

次の物件を購入する際には融資を受けにくくなります。

 

ですので、新築アパートは初心者が買いやすい物件なのですが、

その先　何棟も買い進めたいと思うなら

頭金を多く入れるか、買わない方が良いです。

 

もしくは、都心にある価値の下がらない土地で、

建築費を抑えて買うことができるなら

資産価値を維持できるので良いかもしれません。

 

木造アパートは買ってはいけない

とまでは言いませんが、

購入するならそれなりに勉強して

良い点も懸念点もきちんと理解した上で

資産を増やすシナリオをしっかり立ててから

踏み切ることをお勧めします。