こんにちは。

家族のために戦う不動産投資コンサルタント・桜木大洋です。

 

誰にでもわかりやすい

不動産投資の解説を試みています。

 

今回はお手軽な「ワンルーマンション」に続き、

2番目にお手軽な「木造アパート」について解説します。

 

「木造」というのは読んで字のごとく

木でできたアパートです。

 

築年数が古い(=築古 ちくふる)物件だと

1,000万円台からありますので

価格としては比較的購入しやすい種類です。

 

修繕も安価でできますので

取得後の経費が低く抑えられる点がメリットです。

 

ですが、注意点もいくつかあります。

 

まず、築古の木造アパートは

賃料が安く、収益が見込みにくいです。

ボロくなると目も当てられないほど

ひどい状況のものがあるので、

しっかりとリフォームする力が必要になります。

 

その代わり、安く購入して必要最低限のリフォームをすれば

家賃を上げて、満室になり、

収入を増やす可能性が出てきます。

 

ですので、築古の木造アパートは

どちらかというとベテランの不動産投資家に向いています。

 

物件価格自体が安くても、リフォーム費用込みで

取得価格、利回りを計算することが必要です。

 

金融機関もなかなか十分な融資をしてくれないので

ある程度現金を持っていなければなりません。

 

一方、最近は新築の木造アパートを販売する業者が増えてきました。

新築は金融機関も安心して融資をしてくれやすい物件で、

自己資金がほとんどなくても

サラリーマンの信用でほぼ全額の融資を受けられます。

 

新築の木造アパートは6,000万円〜8,000万円台のものが多く、

利回りは7〜8%。

取得後も当分の間、ほとんど修繕費がかからないので

賃料収入から定額の返済金と管理費を引いた金額が

手残りになる

という非常にわかりやすい物件です。

 

しかし、新築木造アパートにも注意点があり、

家賃が高目に設定されるので、

一旦退去されるとガクッと下がる。

つまり予定していた収入が減る可能性が高いです。

 

そして、新築は購入時点での資産価値が高い分

所有して数年経つと、だいたいその価値が下がります。

 

購入金額のほぼ全額の融資を受けて買ってしまうと

負債がなかなか減らず、資産価値も下がるので

金融機関からは「負債を背負っている人」とみなされ、

次の物件を購入する際には融資を受けにくくなります。

 

ですので、新築アパートは初心者が買いやすい物件なのですが、

その先 何棟も買い進めたいと思うなら

頭金を多く入れるか、買わない方が良いです。

 

もしくは、都心にある価値の下がらない土地で、

建築費を抑えて買うことができるなら

資産価値を維持できるので良いかもしれません。

 

木造アパートは買ってはいけない

とまでは言いませんが、

購入するならそれなりに勉強して

良い点も懸念点もきちんと理解した上で

資産を増やすシナリオをしっかり立ててから

踏み切ることをお勧めします。

 

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