こんにちは。

家族のために戦う不動産投資コンサルタント・桜木大洋です。

 

これから不動産投資をやってみたい

不動産投資に興味はあるけれど

どうやって始めていいかわからない

そんな方々を応援します。

 

不動産投資を成功させるには、

とにかく行動あるのみ。

 

まぁこれは、不動産投資に限らず

どんな世界でも共通のことなのかもしれませんね。

 

じゃあどうやって行動するの?

そんな疑問から始まる人も多いのではないかと思います。

 

こちらの「ティーチャーズ」コーナーでは

極めて初心者の方々に向けた

これ以上わかりやすい表現はないんじゃないか

というくらい

やさしい解説をしていきます。

 

今回は「収益不動産の種類について」。

 

収益不動産を選ぶ際には、

まずどんな形態の物件を探すか

が非常に重要になります。

 

その物件の形態によって

得られる収益の特徴や

保有しやすい期間が異なってくるので

ご自身がどんな不動産事業を営みたいか

その先にある

どんな結果を得たいのか

によって変わってきます。

 

いつもなら

まとめて一気に

その種類と特徴を一覧化してしまうのですが、

このコーナーでは

ゆっくり、じっくり

解説していきますね。

 

代表的な収益不動産の形態を挙げてみましょう。

今回はワンルームマンションについてお話しします。

 

「ワンルームマンション」

これは業界用語で「区分所有」とも言います。

いわゆるマンション1室を購入することです。

都内の、賃貸需要が高いエリアには

大手企業(デベロッパーと呼ばれたりします)が

大規模なマンションを建てます。

大規模というのは、最低でも10億、20億とか

あるいはもっともっと高額の、

そんなレベルです。

 

つまり、個人ではとても1棟建てることができない

大規模のマンションで、1部屋ずつ区切って販売される

形態です。

 

1部屋ずつになると、数百万円〜2千万円くらいで販売します。

 

そして、家賃は大体6〜7万円ですので

年間で72万円〜84万円。

 

つまりワンルームマンションの販売価格が1,200万円だった場合、

単純に計算して

利回り6.0%〜7.0%

となります。

 

年間72万円を得るために、1,200万円の投資をしたことになるのです。

72➗1,200=0.06(6.0%)

84➗1,200=0.07(7.0%)

と計算します。

 

では、ワンルームマンションを買うと、年間72万円〜84万円の

「利益」が出るのかというと、

残念ながらそんなに甘いことはありません。

 

マンションにはたいてい「管理組合」があり、

その費用である「管理費」はオーナー負担になりますし、

火災保険や地震保険もオーナー負担。

さらに賃料の管理を管理会社に任せていれば

その分の「管理費」も支払います。

もしも修繕の必要があれば、入居者に責任がない限り

それも大体オーナー負担です。

 

そして最も大きいのは

融資、ですね。

 

マンションの購入費用をローンで用立てた場合

当然ながら返済しなければなりません。

 

1,200万円を金利3.0%で20年借りた場合、

月々の返済額は66,551円になります。

 

これで家賃6万円だったら、毎月持ち出しがあります。

家賃7万円でも、他の費用を含めると、毎月持ち出しになります。

 

このように、ワンルームマンションの形態は

融資を引いて購入するかぎり、

月々の収入はプラスになることは稀です。

 

ほとんどの場合、数万円を出しながら

完済する日を待つ、

もしくは値段が上がれば売却する

というスタイルになることを

覚悟した方が良いでしょう。

 

それが「ワンルームマンション」の特徴です。

 

 

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